الآثار الضريبية لشراء الأجانب للعقارات في تركيا

أصبح شراء العقارات في تركيا أكثر شعبية بين المستثمرين الأجانب، ليس فقط لموقعها الاستراتيجي بين أوروبا وآسيا، ولكن أيضًا لقوانينها العقارية الملائمة. ومع ذلك، قبل التعمق في سوق العقارات التركي، يجب على المشترين الأجانب فهم الآثار الضريبية والالتزامات المترتبة على ذلك. يهدف هذا الدليل إلى تقديم نظرة عامة على الضرائب الرئيسية واللوائح التي يجب على الأجانب مراعاتها عند شراء العقارات في تركيا. الأجانب للعقارات في تركيا

الضرائب المرتبطة بالشراء

أ. ضريبة سند الملكية (Tapu Harcı)
تُعتبر ضريبة سند الملكية من أهم الضرائب التي يجب على المشترين والبائعين الأجانب والمحليين دفعها. وتُفرض بنسبة 4% من سعر الشراء المعلن للعقار، ويتم تقسيمها عادة بالتساوي بين المشتري والبائع (2% لكل منهما). ومع ذلك، يمكن أن تختلف الشروط حسب التفاوض بين الطرفين.

يجب على الأجانب التأكد من التصريح بالسعر الصحيح لتجنب المشكلات القانونية، حيث يمكن أن تؤدي تقديرات أقل من الواقع لأغراض ضريبية إلى فرض عقوبات.

ب. ضريبة القيمة المضافة (VAT أو KDV)
قد يكون الأجانب معفيين من ضريبة القيمة المضافة عند شراء العقار في تركيا وفق شروط محددة. عادة ما تُفرض ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية الجديدة، وتتراوح بين 1% و18% حسب نوع وحجم وموقع العقار. ومع ذلك، فإن الأجانب الذين يشترون العقار باستخدام العملة الأجنبية (ولم يقيموا في تركيا لأكثر من 6 أشهر خلال العام الماضي) يُعفون من ضريبة القيمة المضافة بشرط الاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن عام واحد.

الضرائب العقارية السنوية

بمجرد أن يمتلك الأجنبي العقار في تركيا، يكون ملزمًا بدفع الضرائب العقارية السنوية. تُحسب هذه الضرائب بناءً على القيمة المسجلة للعقار.

أ. ضريبة العقارات (Emlak Vergisi)
تتراوح نسبة ضريبة العقارات السنوية للعقارات السكنية بين 0.1% و0.6% حسب موقع ونوع العقار. تكون النسب أعلى للعقارات الموجودة في المناطق الحضرية الكبرى. على سبيل المثال، تكون نسبة الضريبة لعقار سكني في إسطنبول 0.2%، بينما في المناطق غير الحضرية تكون 0.1%.

ب. ضريبة تنظيف البيئة (Çevre Temizlik Vergisi)
هذه ضريبة صغيرة أخرى يجب على مالكي العقارات دفعها. تجمعها البلديات وتُطبق بشكل أساسي على استخدام المياه للعقارات السكنية. يختلف المبلغ حسب البلدية.

ضريبة الدخل من الإيجار

إذا قام الأجنبي بتأجير عقاره في تركيا، فإن دخل الإيجار يخضع للضريبة. تتبع تركيا نظام ضريبة الدخل التدريجي على الإيجارات، حيث تتراوح المعدلات بين 15% و40%. ومع ذلك، يمكن خصم بعض النفقات مثل الصيانة والإصلاحات ورسوم الإدارة، مما يقلل من المبلغ الخاضع للضريبة.

يجب على الأجانب الذين يؤجرون عقاراتهم أيضًا تقديم إقرار ضريبي في تركيا، عادةً سنويًا.

ضريبة الأرباح الرأسمالية

قد يخضع الأجانب الذين يبيعون عقاراتهم في تركيا لضريبة الأرباح الرأسمالية، والتي تُحسب بناءً على الفرق بين سعر الشراء وسعر البيع.

ومع ذلك، فإن الأجانب يمكنهم أن يكونوا معفيين من ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا احتفظوا بالعقار لمدة لا تقل عن خمس سنوات قبل بيعه. إذا تم بيع العقار خلال خمس سنوات من شرائه، ستُفرض ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة تصاعدية تتراوح بين 15% و40% حسب مقدار الربح المحقق.

ضريبة الميراث والهدايا

تفرض تركيا ضريبة على الميراث والهدايا على العقارات التي يتم توريثها أو تقديمها كهدية. تتراوح نسبة الضريبة بين 1% و30%، حسب العلاقة بين المعطي والمستلم وقيمة العقار.

اتفاقيات الازدواج الضريبي

لدى تركيا اتفاقيات ازدواج ضريبي مع العديد من الدول، مما يعني أن الأجانب قد لا يخضعون للضريبة مرتين على نفس الدخل. على سبيل المثال، إذا قام الأجنبي بتأجير عقاره في تركيا، يمكنه عادةً خصم الضرائب المدفوعة في تركيا من الضرائب المستحقة في بلده (إذا كانت هناك ضرائب مطبقة). يجب على الأجانب التحقق مما إذا كانت دولتهم لديها اتفاقية ازدواج ضريبي مع تركيا لفهم الآثار الضريبية الكاملة.

الحوافز المرتبطة بالإقامة والجنسية

يمكن للأجانب الذين يشترون العقارات في تركيا الاستفادة من بعض الحوافز المرتبطة بالإقامة والجنسية:

أ. الجنسية التركية عن طريق الاستثمار
يمكن للأجانب الذين يشترون عقارًا بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية. كان هذا المبلغ أقل في السابق، لكنه زاد في السنوات الأخيرة بسبب ارتفاع الطلب. يجب الاحتفاظ بالعقار لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات للتأهل لبرنامج الجنسية.

ب. تصريح الإقامة
يمكن للأجانب أيضًا الحصول على تصريح إقامة قصير الأمد لأصحاب العقارات. يُعتبر هذا جذابًا للأشخاص الذين يخططون للعيش في تركيا لفترة من السنة أو الزيارة بشكل متكرر.

الاعتبارات الإضافية

أ. الاستشارة القانونية
ينصح الأجانب بالحصول على استشارة قانونية من محامٍ مؤهل عند شراء العقارات في تركيا. يمكن أن تتغير القوانين المحلية، خاصة فيما يتعلق بالضرائب، ويضمن الحصول على مساعدة قانونية مهنية أن تكون المعاملة العقارية متوافقة مع القوانين التركية.

ب. تبادل العملات
بما أن معظم الصفقات العقارية في تركيا للمشترين الأجانب تتم بالعملات الأجنبية مثل اليورو أو الدولار الأمريكي، يمكن أن تؤثر تقلبات أسعار الصرف على السعر الإجمالي. من الحكمة متابعة أسعار الصرف لتقليل الخسائر المالية المحتملة.